Chcesz budować na swojej działce? Ludzie się budzą, urzędy mają pełne ręce roboty

Dwa lata temu, dokładnie 24 września 2023 roku, weszły w życie przepisy znowelizowanej ustawy o planowaniu przestrzennym, które radykalnie ograniczyły możliwości budowy nowych obiektów, przede wszystkim domów jednorodzinnych. Obowiązujące do tej pory studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania w każdej gminie było podstawą planowania wszystkich inwestycji, które realizowano na podstawie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy. Wspomniane studium zostało zastąpione planem ogólnym.

Do 30 czerwca 2026 roku taki plan musi opracować każda gmina. Jest on aktem prawa miejscowego i dlatego wszystkie inwestycje muszą być z nim zgodne. Wszystkie gminy powiatu tucholskiego już na początku 2024 roku przystąpiły do jego opracowania. Plany muszą być gotowe do 30 czerwca 2026 roku. To przedłużony termin, bo pierwotnie zakończenie prac wyznaczono na koniec 2025 roku. Po wejściu w życie planu ogólnego straci ważność studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania gminy, na podstawie którego wydawane są decyzje o warunkach zabudowy i opracowywane miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Plan ogólny zmieni wszystko. Na całym obszarze każdej gminy określono 13 stref planistycznych i tylko w strefie, w której możliwość budowy mieszkaniowej jest dozwolona, będzie można postawić dom. Jest sposób, żeby nowe przepisy nie przeszkodziły właścicielom działek w zamierzonej inwestycji.

REKLAMA

Sprawdź swoją działkę

„Tygodnik Tucholski” od początku monitorował cały proces, szczególnie skupiając się na zagadnieniach inwestycji prywatnych, bo takich jest najwięcej i dotyczą zwyczajnych mieszkańców. Apelowaliśmy, żeby właściciele działek, którzy planują budowę, występowali z wnioskiem do swoich gmin o wydanie decyzji o warunkach zabudowy lub sprawdzenie, czy ich działka jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Obydwa dokumenty zabezpieczały bezterminowo możliwość budowy domu, nawet wówczas, gdy zaczną obowiązywać plany ogólne. Dotyczyło to także tych mieszkańców, którzy swoje grunty planowali podzielić na działki do sprzedaży. Na terenach wiejskich praktykowane jest wydzielanie działek z gospodarstw pod budowę domu dla dzieci, bo w ten sposób koszty budowy stają się niższe. W powiecie tucholskim jest dużo takich rozrzuconych po polach gospodarstw i z całą pewnością po wejściu w życie planów ogólnych, nie będzie można wydzielić przy nich działek budowlanych. Prawdopodobieństwo, że znajdą się w strefie, gdzie można budować, jest bliskie zeru.

I zaczął się ruch. We wszystkich gminach naszego powiatu liczba wydanych decyzji wzrosła kilkukrotnie.

O decyzje pytamy w urzędach gminy

Kierownik Wydziału Infrastruktury i Planowania Przestrzennego Urzędu Miejskiego w Tucholi – Waldemar Walkowiak przyznaje, że wszystkich wniosków o wydanie decyzji o warunkach zabudowy wpłynęło (tylko w tym roku) około 800, z czego jedynie 50 dotyczyło infrastruktury, a cała reszta budownictwa jednorodzinnego. W ubiegłym roku wniosków zakończonych wydaniem decyzji było 300. W latach poprzednich, przed ogłoszeniem zmian urbanistycznych, takich spraw było około 150.

Staramy się, aby wszystkie złożone wnioski zakończyły się decyzją, najlepiej jeszcze w tym roku – zapewnia Walkowiak. Decyzje wydane do końca roku będą ważne bezterminowo, ale już te z pierwszego półrocza 2026 roku, chociaż wydane na podstawie tych samych przepisów, będą ważne tylko 5 lat. Mieszkańcy cały czas składają wnioski, ale proces uzyskania decyzji zajmuje kilka miesięcy, bo potrzebne są jeszcze uzgodnienia. W każdym razie liczba wydanych decyzji jest większa od potrzeb mieszkaniowych mieszkańców gminy. Wcześniej liczba decyzji i pozwoleń na budowę była podobna, a obecnie decyzji jest kilkukrotnie więcej. Mieszkańcy zabezpieczają się na wypadek, gdyby ich działka w planie ogólnym znalazła się w strefie urbanistycznej, w której nie można budować.

W ubiegłych latach wniosków o decyzję na warunki zabudowy rocznie wpływało 100-120, a w tym roku, tylko do tej pory,  już jest ich dokładnie 746 plus 27 wniosków o ustalenie lokalizacji celu publicznego [rozmawiamy 18 września – przyp. red.]

– mówi wójt gminy Lubiewo, Joanna Jastak.

Nie inaczej z wydawaniem decyzji jest w gminie Śliwice. Sekretarz Piotr Spica wylicza:

W 2023 roku wydaliśmy 130 decyzji, w 2024 – 195, a w bieżącym roku 530.

W gminie Gostycyn też jest ich więcej.

W niecałe dziewięć miesięcy tego roku wydaliśmy ponad 200 decyzji o warunkach zabudowy, dwa razy więcej niż w latach poprzednich

– mówi wójt gminy Gostycyn, Ireneusz Kucharski.

REKLAMA

Decyzje w planie ogólnym

Decyzje według obowiązujących przepisów uzyskane do końca 2025 roku są wydawane bezterminowo, natomiast wszystkie wydane od 1 stycznia do 30 czerwca 2026 roku lub do czasu uchwalenia przez radę gminy planu ogólnego, chociaż wydane na podstawie tych samych przepisów, będą ważne tylko przez 5 lat.

Po uchwaleniu planu ogólnego nadal będą wydawane decyzje o warunkach zabudowy, ale tylko na 5 lat i oczywiście na podstawie znowelizowanych przepisów, czyli planów ogólnych, które dopuszczają budowę tylko w strefach do tego przeznaczonych. Ale nawet po uchwaleniu planu ogólnego gminy, nie stracą ważności stare decyzje o warunkach zabudowy oraz opracowane na podstawie dotychczasowych przepisów miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego.

Żadna gmina nie ma planu

Dla gmin powiatu tucholskiego urbaniści opracowują plany ogólne.

Obecnie żadna gmina w Polsce nie zakończyła jeszcze pełnego procesu uchwalenia planu ogólnego. Proces jest w toku, a większość gmin jest na etapie opracowywania. Jednak w niektórych z nich proces ten jest na etapie końcowym. 75 procent gmin rozpoczęło prace, ale nie opublikowało projektów, a około 24,7 procent nie przystąpiło jeszcze do opracowywania planu. Tylko 9 gmin opublikowało projekty.

Aby sprawdzić status prac nad planem ogólnym w konkretnej gminie, można skorzystać z Geoportalu Krajowego. Na interaktywnej mapie cyfrowej można odszukać każdą działkę w Polsce i zdobyć o niej informacje pochodzące z ewidencji gruntów i budynków, położenie mediów i mówiąc ogólnie, jakie inwestycje oraz kierunki rozwoju zaplanowano. Plany ogólne gmin znajdą się tam również. Aż się prosi, żeby szkoły, samorządy czy nawet biblioteki, przeprowadziły szkolenia dla mieszkańców o korzystaniu z tej nowoczesnej bazy, bo wykluczenie cyfrowe się powiększa.

Na razie możemy spać spokojnie, bo wymienione powyżej informacje można uzyskać w swoim urzędzie gminy. Urzędnicy odpowiedzą na wszystkie pytania dotyczące interesujących nas działek.

Samorządy powinny uchwalić plany ogólne do wspomnianej daty 30 czerwca 2026 roku, a wojewoda opublikować uchwałę w dzienniku województwa. Przed publikacją wojewoda sprawdzi jej zgodność z prawem. W przypadku planu ogólnego gminy nawet najmniejsze uchybienie prawne skutkuje odrzuceniem całego planu, a przy tak dużym opracowaniu, do tego wykonywanym po raz pierwszy, o rozbieżności z przepisami nietrudno.

Niedawno media doniosły, że dwie pierwsze gminy w Polsce: Pyskowice i Jejkowice, uchwaliły plany ogólne, ale wojewoda je odrzucił z powodu błędów prawnych. Na dzisiaj żadna gmina w Polsce nie ma obowiązującego planu ogólnego. Zaawansowanie prac jest różne. Gmin, które opublikowały swoje plany ogólne, jest najmniej. Większość podjęła uchwałę o przystąpieniu do prac, ale nie opublikowały jeszcze projektu. Brak planu po wyznaczonym terminie może spowodować paraliż inwestycyjny.

W powiecie tucholskim prace trwają

We wszystkich gminach powiatu tucholskiego prace nad opracowaniem planów ogólnych trwają.

Waldemar Walkowiak zapewnia, że do końca roku przygotowujący plan ogólny urbanista przedstawi projekt. Ponad sto wniosków złożonych do planu zostało w większości przyjętych. Przede wszystkim dotyczyły zabezpieczenia terenów pod zabudowę jednorodzinną i odnawialne źródła energii. Odbyły się spotkania uzgadniające i wyznaczenie stref planistycznych. W następnej kolejności odbędą się uzgodnienia z wymaganymi w przepisach urzędami i instytucjami, np. Wody Polskie, regionalne dyrekcje ochrony środowiska, Lasy Państwowe, wojsko, urząd lotniczy i kilkadziesiąt innych. Dopiero po uzyskaniu wszystkich pozytywnych opinii i uzgodnień, projekt planu ogólnego będzie udostępniony mieszkańcom.

Uwagi do niego może wnieść każdy mieszkaniec gminy i wcale nie muszą dotyczyć jego nieruchomości. Wszystkie zostaną zapisane, ale nie muszą być uwzględnione.

Najpewniej nastąpi to na początku przyszłego roku

– mówi Walkowiak.

Gmina Śliwice jest na etapie opracowywania planu ogólnego – mówi sekretarz gminy, Piotr Spica. – Jesteśmy w trakcie wyznaczania terenów pod budownictwo i w ciągu najbliższych kilku dni przekażemy dane planiście. – To bardzo trudny element planu, bo zgodnie z przepisami w całej gminie pod budownictwo jest przewidziane niewiele ponad dziewięćdziesiąt hektarów. – To wynik działania algorytmu zamieszczonego w znowelizowanej ustawie i tego nie zmienimy

– tłumaczy Spica.

We wszystkich gminach powiatu tucholskiego planami ogólnymi zajmują się urbaniści, a oni sami są w ostatnim roku najbardziej zapracowaną grupą zawodową. Nie tylko plany ogólne każdej gminy są do opracowania, ale też wielokrotnie zwiększyła się liczba wydawanych decyzji o warunkach zabudowy. Nawet jeżeli urzędnicy gminni ze swej strony trzymają wymagane terminy przygotowania decyzji, to nie wyrabiają się urbaniści, a zatrudnienie dodatkowych fachowców graniczy z cudem.

Czy może nastąpić paraliż inwestycyjny?

Z przeprowadzonych przez nas rozmów wynika, że prawdopodobnym terminem uchwalenia planów ogólnych w gminach powiatu tucholskiego są pierwsze cztery, pięć miesięcy przyszłego roku. Samorządy robią wszystko, żeby ustawowy termin utrzymać. Potem ruch wojewody.

Unieważnienia planów dla Pyskowic i Jejkowic świadczą o bardzo restrykcyjnym podejściu organów nadzoru i konieczności niezwykłej staranności w przygotowaniu dokumentacji zarówno merytorycznej, jak i technicznej.

Jeżeli wojewoda odrzuci plan ogólny gminy i odeśle do poprawek czy ponownego procedowania, to nastąpi paraliż inwestycyjny. Dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania gminy traci ważność 30 czerwca 2026 roku, a plan ogólny staje się aktem prawnym dopiero po publikacji w dzienniku urzędowym województwa, czyli akceptacji wojewody. Zabraknie podstaw prawnych, pozwalających rozpocząć jakąkolwiek nową inwestycję.

Ale to czarny scenariusz, nie musi tak być. Samorządowcy i urzędnicy robią wszystko, żeby dotrzymać przewidzianych w ustawie terminów.