Chcesz w przyszłości budować na swojej działce? To powinno cię zainteresować / WYWIAD

Ostatnie zmiany w przepisach dotyczących planowania i zagospodarowania przestrzennego dotykają każdego, kto planuje budowę na swojej działce lub myśli o przyszłości swojego terenu. Nowelizacja ustawy, która weszła w życie we wrześniu 2023 roku, wprowadza szereg nowych obowiązków i ograniczeń, które mogą mieć wpływ na przyszłe inwestycje. Warto, by każdy, kto posiada działkę i planuje budowę, dobrze zrozumiał, co się zmienia.

Rozmawiamy z Marią Antoszczyszyn z bydgoskiej firmy EKOTER Ochrona Środowiska Michał Schmidt, aby wyjaśnić najważniejsze aspekty tych zmian oraz doradzić, jakie kroki powinni podjąć właściciele nieruchomości, aby nie stracić możliwości realizacji swoich planów.

Co tak naprawdę zmienia nowelizacja ustawy o planowaniu przestrzennym?

Najważniejszą zmianą jest wprowadzenie planu ogólnego gminy, który zastąpi dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Studium to dokument wewnętrzny gminy, wykorzystywany głównie jako podstawa do sporządzenia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, ale samo w sobie nie ma mocy prawnej. Wyjdzie z użycia po uchwaleniu planu ogólnego, co powinno nastąpić do 31 grudnia 2025 roku. Plan ogólny, w odróżnieniu od studium, jest aktem prawa miejscowego, co oznacza, że każda decyzja o warunkach zabudowy musi być zgodna z jego zapisami.

Jakie są kluczowe różnice między planem ogólnym a studium?

Najważniejszą różnicą jest to, że plan ogólny jest aktem prawa miejscowego, a studium nie jest. Plan ogólny obejmuje obszar całej gminy, a jego zapisy będą miały bezpośredni wpływ na to, co i gdzie można budować. Przykładowo decyzje o warunkach zabudowy będą mogły być wydawane tylko w wyznaczonej strefie obszarów uzupełnień zabudowy, jeśli taki obszar gmina wyznaczy w swoim planie.

Czy tylko w tej strefie będzie można budować nowe budynki?

Tak, w tych obszarach będzie się można ubiegać o decyzje dotyczące budowy nowych budynków. Na pozostałych terenach, będzie możliwe wydanie decyzji, która nie będzie wiązała się z budową, ale na przykład ze zmianą sposobu użytkowania budynku czy terenu. W przypadku, gdy na danym terenie istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, będzie można budować, bo wówczas decyzja o warunkach zabudowy nie jest wymagana.

REKLAMA (ciąg dalszy artykułu poniżej)

Czy to utrudnienie dla inwestorów?

Niektórzy mogą tak uważać, ale z perspektywy gmin i państwa to zaleta. Wprowadzenie bardziej rygorystycznych zasad ma na celu zatrzymanie rozlewającej się zabudowy, szczególnie na terenach wiejskich, gdzie zabudowa często odbywa się chaotycznie. Obszary uzupełnienia zabudowy będą bardziej zwarte, co w przyszłości może ułatwić gminom budowę infrastruktury, takiej jak drogi, kanalizacja czy wodociągi.

Myślę, że takie rozwiązanie planistyczne jest potrzebne, ponieważ w tej dziedzinie panuje za duża samowola. Nie wiadomo jeszcze, czy plan ogólny okaże się dobrym narzędziem. Za kilka lat ocenimy, czy się sprawdzi.

Plan ogólny jest opracowywany w formie cyfrowej. Jak to wpłynie na cały proces?

Tak, plan ogólny jest opracowywany cyfrowo, co powinno technicznie ułatwić jego aktualizowanie w przyszłości. Niemniej jednak planów tych nie można odwołać, można jedynie wprowadzać w nich zmiany. Co więcej, terminy ich wykonania są bardzo krótkie. Gminy mają czas na opracowanie i uchwalenie planu ogólnego przez radę gminy do końca 2025 roku.

Czy gminy mają wystarczająco dużo czasu na przygotowanie?

Nawet gdyby gminy przystąpiły do opracowania planu ogólnego w ubiegłym roku, po wejściu w życie ustawy (24.09.2023 r.), to czasu jest mało. Z ostatnich danych wynika, że niecałe tysiąc gmin podjęło uchwały o przystąpieniu do opracowania planu ogólnego, a wszystkich gmin jest dokładnie 2477. Większość nie zrobiła jeszcze pierwszego kroku.

Rozmawiałyśmy wcześniej, że plan ogólny musi być uchwalony do końca 2025 roku, bo niedotrzymanie terminu zablokuje środki z KPO.

Na opracowanie gminy muszą zabezpieczyć środki ze swojego budżetu, a dopiero po uchwaleniu będzie refundacja z KPO.

Jeżeli we wszystkich gminach, na całym terenie Polski, nie będzie wykonany plan ogólny, to mogą być wstrzymane wszystkie środki z KPO?

Czytałam wczoraj, że pojawiają się propozycje rządowe o wydłużeniu terminu o zmianach w zapisach KPO. Moim zdaniem termin jest za krótki i gminy też to wiedzą, bo prawie 1500 gmin nie przystąpiło do opracowania. Trzeba pamiętać, że samorząd musi zabezpieczyć własne środki na wykonanie opracowania. Jednak nowych terminów nie ma i obowiązują te dotychczasowe.

REKLAMA (ciąg dalszy artykułu poniżej)

Czy wasza firma zajmuje się opracowaniem takich planów?

Nie zajmujemy się tym. Nowe przepisy rzutują na naszą pracę pośrednio, stąd moje zainteresowanie.

Jaki jest w przybliżeniu koszt wykonania planu ogólnego dla średniej wielkości gminy wiejskiej?

Powyżej 100 tys. zł. W rządowym wykazie maksymalnej kwoty wsparcia na przygotowanie i uchwalenie planu ogólnego dla gmin powiatu tucholskiego zaplanowano następujące kwoty:

• Cekcyn – 196 528,08 zł
• Gostycyn – 175 501,52 zł
• Kęsowo – 166 765,22 zł
• Lubiewo – 184 905,10 zł
• Śliwice – 170 798,08 zł
• Tuchola – 272 961,77 zł

Opracowanie planów ogólnych będzie realizowane na istniejącej bazie bazy ewidencji gruntów i budynków prowadzonej przez starostę?

Tak. Z mojej wiedzy wynika, że ma być sporządzony na plikach GML z bazy ewidencji gruntów i budynków oraz innych baz niezbędnych do wykonania tego zadania. Powinny być one nieodpłatnie przekazane ze starostwa.

Co w takim razie powinni zrobić właściciele działek, którzy planują na nich budowę?

Jeżeli mają wydaną ostateczną decyzję o warunkach zabudowy, to są bezpieczni. Decyzja musi mieć pieczątkę potwierdzającą jej ostateczność. Jeżeli takiej pieczątki nie ma, należy udać się do urzędu gminy, żeby sprawdzić jej status. W przypadku, gdy właściciel działki posiada pozwolenia na budowę, będzie ono aktualne. Natomiast posiadacze nieruchomości, którzy tylko planowali w najbliższych kilku latach budowę, sprzedaż czy przekazanie gruntu na cele budowlane, moim zdaniem, powinni złożyć w gminie wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Decyzja ta powinna być prawomocna do końca grudnia 2025 roku.

REKLAMA (ciąg dalszy artykułu poniżej)

A co z działkami powyżej 3000 metrów kwadratowych, które właściciel planował przeznaczyć na cele budowlane?

Właściciel takiej działki czy działek powinien jak najszybciej złożyć do gminy wniosek o wydanie na nie warunków zabudowy.

Ustawodawca przewiduje możliwość składania wniosków do planu ogólnego przez właścicieli działek, gdy gmina przystąpi do jego opracowywania. Kto szczególnie powinien takie wnioski złożyć?

Moim zdaniem każdy, kto ma jakieś plany związane ze swoją nieruchomością. Szczególnie prowadzący działalność gospodarczą powinni się zainteresować, czy jego gmina uchwaliła przystąpienie do opracowania planu ogólnego, a jeżeli tak, na jakim etapie jest opracowanie. Jeżeli nie ma jasnych informacji na stronach internetowych gminy, należy zapytać urzędników. Wielu właścicieli za późno dowie się o konsultacjach społecznych, co może zablokować lub uniemożliwić ich plany inwestycyjne.

Kto będzie te wnioski rozpatrywać?

Wnioski będą rozpatrywane przez gminy, ale najczęściej to pracownie urbanistyczne odpowiedzialne za opracowanie planu ogólnego będą je analizować.

Trzeba pamiętać, że plan ogólny ma wiele ograniczeń wynikających z krajowych przepisów. Szczególnie strefa obszaru uzupełnienia zabudowy, którego zakres musi być wyznaczony zgodnie z rozporządzeniem krajowym, a to bardzo ściśle i wąsko określa obszary uzupełnienia zabudowy.

Jest jeszcze jedno ograniczenie. Zapotrzebowanie na zabudowę mieszkaniową, czyli zaplanowanie i przygotowanie terenów pod zabudowę na najbliższe lata. Będzie to uzależnione od prognozowanej liczby mieszkańców za 20 lat. Przepisy znowelizowanej ustawy podają wzory na obliczenie zapotrzebowanie na nową zabudowę dla prognozowanej liczby mieszkańców. Nowe przepisy wprowadziły wiele ograniczeń i z pewnością już w praktyce wzbudzi to niezadowolenie mieszkańców.

Czy jest szansa na wydłużenie terminu wprowadzenia planów ogólnych?

Z instytucji rządowych dochodzą sygnały o możliwości wydłużenia terminu, jednak na ten moment nie ma żadnych oficjalnych informacji. Dlatego nie warto liczyć na opóźnienia, a lepiej skupić się na działaniach zgodnie zobowiązującym terminem.

Dziękuję za rozmowę i cenne informacje. Czy na zakończenie chciałaby pani coś dodać dla naszych czytelników?

Tak. Warto zainteresować się planem ogólnym nawet wówczas, gdy w danym momencie nie planuje się budowy. Jesteśmy społeczeństwem obywatelskim i jest istotne dla każdego mieszkańca, jak będzie wyglądało nasze otoczenie.

Nie omówiłyśmy wszystkich zmian i nie należy naszej rozmowy traktować jako informacji obsługi inwestycji, ale wszyscy zainteresowani czytelnicy powinni sprawdzić w urzędzie gminy, jaki jest status interesującej ich działki. Gminni urzędnicy poinformują, co należy zrobić.

DODATKOWE INFORMACJE:

Plan ogólny w gminach naszego powiatu

Wszystkie gminy powiatu tucholskiego w pierwszej połowie tego roku przystąpiły do opracowania planu ogólnego.

Rada Gminy Lubiewo 25 stycznia jako pierwsza gmina w powiecie tucholskim podjęła uchwałę w sprawie przystąpienia do sporządzenia planu ogólnego gminy. Przyjmowanie wniosków zakończyło się 31 lipca br. Mieszkańcy złożyli 80 wniosków i prawie wszystkie dotyczyły możliwości zabudowy. Również prawie dwukrotnie w porównaniu z rokiem 2023 zwiększyła się liczba podań do wójta o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Od stycznia do września 2023 roku wpłynęło ich 90, a w bieżącym roku jest ich 160.

Zakończone też zostało przyjmowanie wniosków do planu ogólnego w gminie Tuchola, która przystąpiła do opracowania 22 marca. Kierownik wydziału inwestycji i planowania przestrzennego, Waldemar Walkowiak uważa, że zainteresowanie mieszkańców było duże i do planu ogólnego złożono 57 wniosków, które dotyczyły fotowoltaiki i zabudowy mieszkaniowej.

Przez trzy kwartały 2023 roku złożono 92 wnioski o wydanie warunków zabudowy, a do września tego roku w tej samej sprawie zarejestrowano ich 147

– mówi Walkowiak.

Rada Gminy Śliwice przystąpienie do sporządzenia planu ogólnego uchwaliła 25 kwietnia, a wnioski mieszkańców do planu były przyjmowane do 31 lipca.

Obecnie wnioski do planu ogólnego można składać w gminie Cekcyn, gdzie rada gminy uchwaliła przystąpienie 26 marca br. oraz w gminie Kęsowo (przystąpienie do opracowania nastąpiło 18 czerwca) mieszkańcy mogą to uczynić do 25 października.

Gmina Gostycyn, której rada uchwaliła przystąpienie do opracowania planu ogólnego 8 marca tego roku wnioski do planu ogólnego przyjmowała do końca kwietnia tego roku.

W sumie przyjęliśmy 23 wnioski

– mówi Paulina Robaczewska z działu planowania przestrzennego urzędu gminy.

Mieszkańcy składali wnioski dotyczące zabudowy jednorodzinnej oraz odnawialnych źródeł energii

– dodaje urzędniczka.