Gorący temat: Masz działkę? Musisz działać, bo wkrótce NIC NA NIEJ NIE ZBUDUJESZ!

Nie ma się co czarować. Wiedza w sprawie tworzonych właśnie w gminach planów ogólnych jest mizerna. Mimo że urzędnicy ostrzegają i apelują, media ogłaszają, a inwestorzy tłumaczą. Jeśli przez najbliższe miesiące nie stworzysz na swojej działce warunków zabudowy, w przyszłości będziesz mieć wielkie problemy, aby cokolwiek na niej zbudować. To nie żart ani przesada. Wyjaśniamy ten temat: zarówno w prosty, praktyczny sposób, jak i z całą instrukcją z gmin powiatu tucholskiego.

Na alarm biją inwestorzy, biura projektowe, urzędnicy. Kampanie informacyjne przynoszą przeciętny skutek. Dopiero gdy padnie na konkretnego właściciela działki, to ten orientuje się, że musi przystąpić do działania. A wszystko zaczyna się od planów ogólnych, które muszą tworzyć (i robią to nadal) wszystkie gminy w kraju. „Plan ogólny” sam w sobie brzmi mało interesująco, nieatrakcyjnie. Trudno, aby to hasło przyciągnęło oko szarego obywatela, w tym konkretnym przypadku właściciela działki. Podobnie jest z „warunkami zabudowy”, chociaż tutaj zapala się mglista lampka. O tym, że każdy właściciel musi zainteresować się, czy jego działka je posiada, mówi Patryk Kurlandt, który prowadzi w Tucholi firmę zajmującą się obrotem nieruchomościami Kurlandt Invest.

Muszę przyznać, że właściciele działek o tym fakcie często dowiadują się od nas. Gdy tłumaczymy, dlaczego tak ważne jest złożenie wniosku o ustalenie warunków zabudowy, a najpierw chociaż orientacja, jaki stan obowiązuje na naszej działce, przychodzi spore zdziwienie 

– tłumaczy.

REKLAMA

Plan ogólny pomoże gminie. A jak wpłynie na właścicieli działek?

W rozmowie z Patrykiem Kurlandtem aktualnie najgorętszy temat dotyczący właścicieli nieruchomości możemy omówić z praktycznej strony. Nie obędzie się jednak bez wprowadzenia z teorii. Jak najkrócej i jak najprościej. Plan ogólny gminy to nowy akt planistyczny wprowadzony ustawą z 7 lipca 2023 roku o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zastępuje on dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, stając się obligatoryjnym dokumentem obejmującym całe terytorium danego samorządu. Co istotne, plan ogólny posiada status aktu prawa miejscowego, co oznacza, że jego ustalenia są wiążące zarówno dla organów administracji, jak i dla mieszkańców oraz inwestorów.

Celem wprowadzenia planu ogólnego jest uporządkowanie procesu planowania przestrzennego oraz zapewnienie zrównoważonego rozwoju gminy. Plan ten stanowi podstawę do uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz wydawania decyzji o warunkach zabudowy. W praktyce więc to od już wprowadzonego planu ogólnego będzie zależało, co będzie mogło powstawać na poszczególnych działkach – prywatnych.

Początkowo termin na obowiązkowe przyjęcie planu ogólnego wyznaczono gminom na 31 grudnia 2025 roku. Ze względu na obawy, że wiele gmin nie zdąży zakończyć prac w tym czasie, rząd planuje przedłużenie obowiązywania obecnych studiów do 30 czerwca 2026 roku, co daje samorządom dodatkowe pół roku na opracowanie i uchwalenie przepisów. I tak właśnie będzie. Przedłużenie terminu do 30 czerwca 2026 roku ma na celu umożliwienie gminom dokończenia procedur sporządzania planów ogólnych bez konieczności zawieszania uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Projekt nowelizacji ustawy został przyjęty przez radę ministrów i skierowany do sejmu.

Jeżeli termin wykonania planów ogólnych dla poszczególnych gmin zostanie przez sejm wydłużony, to termin obowiązywania dotychczasowych studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin ma także zostać wydłużony do 30 czerwca 2026 roku.

Warto zauważyć, że połowa 2026 roku nie jest terminem przypadkowym. Do tego dnia 80% gmin musi opracować i przyjąć plan ogólny, aby środki z Krajowego Planu Odbudowy przeznaczone na wdrożenie reformy planowania przestrzennego nie przepadły...

REKLAMA

Patryk Kurlandt zwraca uwagę, że właśnie nieubłaganie mija czas, w którym osoby prywatne – właściciele działek – mają szansę się zabezpieczyć. A właściwie to zabezpieczyć działki na okoliczność jakiejkolwiek budowy. Jeśli właściciel nie zdąży zareagować, zanim powstanie plan ogólny, będzie zatwierdzony i przyjęty w jego gminie, to na swojej działce nie wybuduje praktycznie nic. Mowa tu nie tylko o domach, ale o wszelkich obiektach infrastruktury. Idąc dalej, wśród popularnych przykładów akurat u rolników pojawia się teraz nawet silos na zboże.

Zabezpieczeniem jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy poprzedzone złożeniem wniosków do gminy. Trzeba pamiętać, że dla wielu działek takich warunków w ogóle nie ma. Jeżeli ktoś na swoją działkę faktycznie ich nie posiada, to musi o nie wystąpić 

– tłumaczy specjalista od nieruchomości. Kurlandt już ze swojego codziennego doświadczenia wie, że nie można sobie pozwolić na czekanie z tym do ostatniej chwili. Ba, już nawet teraz uzyskanie warunków będzie i tak okupione czasem. Z prostej przyczyny. Właściciele działek powoli, ale jednak, zaczynają się budzić.

Gminy mają czas na wydanie decyzji do 3 miesięcy, ale docierają do nas słuchy, że ten okres może przedłużać się do 6 miesięcy. Wniosków do rozpatrzenia na pewno będzie przybywać 

– zwraca uwagę Patryk Kurlandt. Akurat on chwali aktualną, intensywną pracę urzędników w poszczególnych samorządach naszego powiatu, którzy sami namawiają właścicieli działek to składania wniosków. Niezależnie od tego, że natłok ich pracy będzie się zwiększać.

Kurlandt przyznaje, że nadchodzącymi nowościami najbardziej  dziwią się właściciele mniejszych, pojedynczych działek. Bardziej świadomi są ci, którzy z działek żyją, mają większe tereny i ich zamiarem jest je dzielić.

Opowiem z mojej perspektywy. Ja oczywiście ufam moim klientom, ale jednak wolę ich sprawdzić. Zdarzają się sytuacje, w których klienci nie do końca byli świadomi „co mają w papierach”. I dopiero ja w urzędzie w ich imieniu dowiaduję się, że jednak ich działka nie ma warunków zabudowy. Zdecydowanie najlepiej jest iść do urzędu. Możemy wtedy dowiedzieć się nawet, że zmienił się dla danej okolicy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Wtedy również należy działać 

– zwraca uwagę Patryk Kurlandt.

Fachowiec mówi też o sytuacji, która może uśpić uwagę właściciela działki. Tłumacząc najprościej, niegdyś jedne warunki zabudowy mogły dotyczyć większej liczby działek. Obrazowo przedstawiając: niegdyś dany właściciel działki otrzymywał kartkę papieru z warunkami zabudowy na wszystkie swoje działki.

A teraz jest tak, że na każdą wydzieloną działkę ma się osobne warunki zabudowy. Należy sprawdzić aktualny stan. Dla urzędów jest to prosty temat. Dla szarego człowieka niekoniecznie i nie ma co się dziwić 

– przyznaje nasz rozmówca.

Złóż wniosek. Formularz dostaniesz w urzędzie lub znajdziesz w internecie

Podsumowując, szef Kurlandt Invest namawia: masz działkę, to po prostu zgłoś się do urzędu i dowiedz, jaki jest jej stan prawny (czy ma warunki zabudowy, czy podlega pod miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego). Możesz nawet nie wiedzieć, że wkrótce nie będziesz mógł na prywatnej działce zbudować domu dla swojego dziecka! Uważasz, że ciebie to nie dotyczy, bo wydzieliłeś tę działkę z większego terenu, który posiadasz? Nieprawda, dotyczy. Dlatego szybkie zasięgnięcie informacji w twoim urzędzie gminy jest niezbędne. Jeśli wiesz już, że na twoją działkę nie ma warunków zabudowy, składaj o nie wniosek. Należy to zrobić jak najszybciej, bo zawsze istnieje ryzyko, że na swój wniosek (zależy od tego, co w nim zgłosimy), akurat pojawi się odpowiedź odmowna. Albo będziesz musiał go uzupełnić, a to wiąże się z dodatkowym czasem, którego coraz mniej mają gminy przygotowujące plany ogólne. W urzędach co prawda nie ma osobnych komórek, które poprowadzą cię za rękę przy składaniu wniosków, ale urzędnicy tłumaczą, jak to zrobić. Zarówno w urzędach, jak w internecie dostępny jest formularz wniosku. To w nim wpisuje się już charakterystykę planowanej zabudowy, np. mieszkaniową jednorodzinną w zabudowie wolnostojącej. Lub każdą inną. Oprócz rodzaju planowanej inwestycji uzupełnia się w niej kwestie techniczne, jak media (prąd, woda, ścieki, co będzie wymagało zasięgnięcia informacji w poszczególnych podmiotach), nazwy i numeru dróg itd. Odpowiednio uzupełniony wniosek można wtedy złożyć.

Warto pamiętać, że otrzymanie decyzji o warunkach zabudowy załatwia problem na wieki, bo decyzja ta jest bezterminowa. Wyjątkiem będzie sytuacja uchwalenia dla danego terenu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

REKLAMA

W naszym województwie

Liczba interesantów, którym zależy na otrzymaniu warunków zabudowy w gminach systematycznie rośnie. A jak samorządom idzie przygotowanie planów ogólnych? Sprawdzamy twarde dane. W województwie kujawsko-pomorskim proces wdrażania planów ogólnych gmin postępuje dynamicznie. Na 4 lutego 2025 roku aż 83,33% gmin w regionie przystąpiło do sporządzania tych dokumentów, co plasuje województwo na czołowej pozycji w kraju pod względem zaawansowania prac.

Aby usprawnić proces uzgadniania planów ogólnych, 12 lutego 2025 roku w Urzędzie Marszałkowskim w Toruniu odbyła się konferencja z udziałem przedstawicieli kluczowych instytucji opiniujących i uzgadniających te dokumenty. Spotkanie miało na celu omówienie skutków reformy planowania przestrzennego oraz wypracowanie efektywnych metod współpracy między samorządami a instytucjami odpowiedzialnymi za uzgadnianie planów.

W naszym powiecie

W powiecie tucholskim wszystkie gminy już w pierwszej połowie ubiegłego roku przystąpiły do opracowywania planów ogólnych. Rada Gminy Lubiewo 25 stycznia 2025 roku jako pierwsza w powiecie podjęła uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia planu ogólnego, a za nią wszystkie pozostałe: Cekcyn, Gostycyn, Kęsowo, Śliwice i Tuchola. W ubiegłym roku mieszkańcy poszczególnych gmin złożyli wnioski do planu. W tej chwili trwa opracowywanie planów ogólnych i, jak twierdzą wójtowie oraz urzędnicy, termin ustawowy do końca 2025 roku nie jest zagrożony, ale byłoby dobrze, gdyby sejm przedłużył czas do 30 czerwca 2026 roku, zgodnie z wnioskiem rady ministrów.

W ubiegłym i bieżącym roku zwiększyła się prawie trzykrotnie liczba składanych przez mieszkańców wniosków o warunki zabudowy. Każdy, kto planował jakąś inwestycję w perspektywie najbliższych lat, stara się otrzymać warunki zabudowy na podstawie obowiązujących przepisów, przed uchwaleniem planu ogólnego, na podstawie którego trudniej będzie otrzymać zgodę na lokalizację planowanej inwestycji. Geodeci również mają więcej pracy. Geodeta inż. Łukasz Fryca mówi, że od ubiegłego roku pomiarów i dokumentów związanych z inwestycjami wykonuje cztery razy więcej niż przed wejściem w życie przepisów o obowiązkowym planie ogólnych.

Dominika Robaczewska z Urzędu Gminy Gostycyn potwierdza zwiększenie wniosków o warunki zabudowy. W niektórych sprawach procedury wydłużają się z powodu konieczności uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację inwestycji. Dodaje również, że na stronie internetowej gostycyńskiego urzędu jest zakładka o planie ogólnym. Mieszkańcy mogą na bieżąco śledzić zaawansowanie jego opracowywania. Wójt gminy Kęsowo Radosław Januszewski również mówi o trzykrotnym zwiększeniu liczby decyzji o warunkach zabudowy. W 2023 roku gmina wydała około 50 decyzji, a po przystąpieniu do opracowania planu ogólnego, prawie 150.

Piotr Spica, sekretarz gminy Śliwice powiedział w rozmowie z „Tygodnikiem Tucholskim”, że w 2023 roku takich decyzji wydano 130, a w ubiegłym roku i trzech miesiącach 2025 roku było ich 280. Wnioski o wydanie decyzji o warunkach zabudowy na przyłącza energetyczne składa również ENEA.