Aby budować na swoich działkach: co zrobić? Po 23 latach trudno zmienić przyzwyczajenia, ale trzeba

W gminie Cekcyn prace nad opracowaniem projektu planu ogólnego są na finiszu. Wykonuje je doświadczona urbanistka Agnieszka Kujath-Jaworska. Od 29 czerwca do 28 lipca wszyscy zainteresowani mogą składać uwagi do planu. Od razu warto zwrócić uwagę, że mieszkańcy gminy Cekcyn w sporej liczbie są zainteresowani tym tematem, co wcale nie jest takie oczywiste w innych miejscach. Pojawili się na spotkaniu w domu kultury w Cekcynie. Kilkoro mieszkańców głośno protestowało przeciwko wprowadzeniu pomysłu sporządzania planów ogólnych winiąc rząd, Unię Europejską, a nawet prowadzącą spotkanie...

W połowie lipca w Cekcynie odbyły się konsultacje społeczne na temat projektu planu ogólnego. Zainteresowanie było duże, a sala cekcyńskiego GOK-u wypełniona. Wykonawca Agnieszka Kujath-Jaworska przedstawiła procedurę prac dotychczasowych, szczegóły całego opracowania oraz czynności i formalności pozostałe do wykonania.

Przez 23 lata obowiązywania tej obecnej ustawy przyzwyczailiśmy się do tego, że z każdym pomysłem, z każdą inwestycją występowaliśmy do gminy o ustalenie warunków zabudowy w formie decyzji administracyjnych, które spełniały rolę zastępczą dla terenu, gdzie nie było obowiązujących planów miejscowych – rozpoczęła Kujath-Jaworska. – Nic więc dziwnego, że w momencie, kiedy mamy okres przejściowy i mamy wprowadzić przepisy, które w znacznym stopniu, a na niektórych terenach całkiem ograniczą lokalizowanie zabudowy, budzi to duże kontrowersje i problemy

 – dodała.

Procedura sporządzania planu ogólnego, a właściwie jego projektu, bo aktem prawa miejscowego stanie się po uchwaleniu przez Radę Gminy Cekcyn, wygląda następująco:

oficjalne prace nad sporządzeniem planu ogólnego rozpoczęła uchwała Rady Gminy Cekcyn z 26 kwietnia 2024 roku. Określono w niej miejsce składania wniosków do projektu planu oraz sposób i termin zawiadomienia o tym fakcie. W Cekcynie zawiadomiono mieszkańców i zainteresowanych 21 dni przed terminem składania poprzez stronę internetową, na tablicach ogłoszeń i w prasie o zasięgu przynajmniej lokalnym. Projekt planu ogólnego należało uzgodnić z różnymi urzędami i instytucjami. W Cekcynie było ich 45, a każda z nich miała 21 dni na uzgodnienia. Najwięcej uwag zgłosił regionalny dyrektor ochrony środowiska, minister rolnictwa i marszałek województwa. Kolejnym krokiem były konsultacje społeczne i składnie wniosków. Mogli je złożyć wszyscy mieszkańcy i zainteresowani. Łącznie wpłynęły 52 wnioski. Tylko 11 z nich w całości, a 2 w części rozpatrzono pomyślnie. Odrzucono 39 wniosków, najwięcej z powodu ochrony gruntów rolnych. Suma powierzchni działek wszystkich odrzuconych wniosków wynosi aż 184 hektary.

Strefy urbanistyczne

Zgodnie z przepisami z rozporządzenia ministra rozwoju i technologii z 8 grudnia 2023 roku każda działka w gminie przypisana jest do jednej z 13 stref planistycznych, z określonym profilem funkcjonalnym podstawowym i dodatkowym. W każdej strefie jest określone, czy można budować, jaka będzie funkcja budynków, procentowy obszar zabudowy, dopuszczalna wysokość oraz minimalna powierzchnia czynna biologicznie. Takich obszarów stref planistycznych w gminie Cekcyn wyznaczono 896. Warunki na nich określone będą miały wpływ na nowe decyzje o warunkach zabudowy i miejscowe plany zagospodarowania, bo dotychczasowe są i pozostaną aktualne, również po wejściu w życie planu ogólnego. Wszystkie wnioski o wydanie decyzji o warunkach zabudowy złożone 14 dni po publikacji uchwały Rady Gminy Cekcyn o przyjęciu planu ogólnego gminy w Dzienniku Urzędowym Województwa Kujawsko-Pomorskiego, będą rozpatrywany zgodnie z obecnie obowiązującymi, bardzo łagodnymi przepisami.

Dużo więcej wniosków o warunki zabudowy

Od zmiany ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w 2023 roku do Urzędu Gminy Cekcyn wpłynęło kilkakrotnie więcej wniosków o decyzję o warunkach zabudowy. Urbanistka Kujath-Jaworska przypuszcza, że w ciągu kilku najbliższych lat nastąpi aktualizacja planów ogólnych. Wpływ na ewentualne zmiany będą miały nowe inwestycje realizowane na podstawie istniejących miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego i decyzjach o warunkach zabudowy. Aktualnie, niezależnie od zapisów planu ogólnego, są w gminie Cekcyn wydzielone setki działek budowlanych. Czas pokaże, które z nich znajdą chętnych inwestorów i zostaną zabudowane. W projekcie planu ogólnego działki z aktualnym planem miejscowym i decyzjami o warunkach zabudowy nie są uwidocznione.

Plan ogólny jest sporządzony w formie cyfrowej i zastąpi dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, a wszystkie nowe miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego (MPZP) i decyzje o warunkach zabudowy (WZ) muszą być z nim zgodne. Dotychczasowe MPZP i aktualne decyzje i pozwolenia na budowę nie muszą być zgodne z ustaleniami planu ogólnego.

Urbanistka Kujath-Jaworska na przygotowanych slajdach omawiała projekt planu. Najwięcej emocji budzi obszar uzupełnienia zabudowy. W projekcie planu gminy Cekcyn zastosowano przygotowaną przez ministerstwo „wtyczkę” do wygenerowania obszaru uzupełnienia zabudowy na podstawie danych statystycznych, np. liczba mieszkańców, powierzchnia użytkowa mieszkań.

Cyfrowy plan

Plany ogólne są realizowane przez różnych urbanistów, ale w jednym, ogólnodostępnym oprogramowaniu, przygotowanym przez ministerstwo rozwoju i technologii. Nie ma w nim części graficznej i opisowej, jak w poprzednich projektach. Wszyscy musimy to zaakceptować i nauczyć się korzystać z tej nowoczesnej formy. Urbanistka Kujath-Jaworska powiedziała, że sami urbaniści, ich związki i stowarzyszenia zawodowe, apelowały o dłuższy termin realizacji. Nawiasem mówiąc, termin zakończenia prac był dwukrotnie przesuwany, obowiązujący jest do 31 sierpnia 2026 roku. Wszystkie plany od początku realizacji były publikowane obowiązkowo na stronach urzędów gmin, a także na różnych platformach wojewódzkich i krajowych. Od 1 lipca 2026 roku, czyli dopiero dwa tygodnie, działa centralny rejestr urbanistyczny, prowadzony przez ministerstwo, na którym publikowane są plany ogólne wszystkich gmin. Informacje o tym, w jaki sposób korzystać z rejestru można znaleźć na stronach Urzędu Gminy w Cekcynie lub bezpośrednio u urzędników gminnych.

Bez internetu ani rusz

Internetowy dostęp jest bardzo wygodny, ale zgromadzeni na konsultacjach mieszkańcy, a przede wszystkim radni gminni i sołtysi, zwrócili uwagę, że nie wszędzie w gminie jest dostępny internet. Położenie delikatnego (i drogiego) światłowodu na słupach sprzyja częstym awariom. Do tego w planie ogólnym można przeglądać poszczególne działki wyszukiwane po numerze. Nie ma możliwości podejrzenia na przykład całego sołectwa, a mieszkańcy, szczególnie ci starsi, właśnie do swoich sołtysów przychodzą po pomoc. Młodzi radzą sobie bez problemu. Rada i władze gminy będą musieli problem informatycznego wykluczenia rozwiązać, bo coraz więcej spraw można załatwić głównie przez internet.

Krytyka rządu i parlamentu

Kilkoro mieszkańców głośno protestowało przeciwko wprowadzeniu pomysłu sporządzania planów ogólnych winiąc rząd, Unię Europejską i prowadzącą Kujath-Jaworską, biorąc ją za przedstawicielkę rzekomych pomysłodawców. Urbanistka energicznie zaprotestowała tym wszystkim insynuacjom i przypomniała, że uchwałę o realizacji planów ogólnych wprowadził poprzedni rząd, a jej nie interesują polityczne poglądy uczestników konsultacji. Cały projekt został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa i standardami technicznymi, a ona sama nie reprezentuje żadnego rządu. Jednocześnie zadeklarowała swoją pomoc przy korzystaniu z rejestru urbanistycznego.

Skończyłam Wydział Architektury, trzy różnego rodzaju studia podyplomowe, prowadziłam zajęcia dla studentów planowania przestrzennego na Politechnice Gdańskiej i naprawdę mam, może to nieskromnie zabrzmi, ale uważam, że mam wiedzę i doświadczenie. Natomiast to, z czym się dzisiaj mierzymy, ma bardzo mało wspólnego z planowaniem przestrzennym, ale musimy przez to razem przejść

– przyznała urbanistka.

Uwagi do projektu planu

Uwagi do planu można składać od 29 czerwca do 28 lipca 2026 roku, w Urzędzie Gminy Cekcyn i na stronie internetowej są wszystkie informacje na ten temat. Konsultacje w GOK-u były okazją do spotkania i zadania pytań urbanistce.

Ogólnopolska statystyka dla porównania 

Plany ogólne są aktami prawa miejscowego i musi je mieć każda gmina. Wszystkie są sporządzane według tych samych przepisów prawnych. W Polsce jest 2479 gmin, a 148 gmin nie podjęło jeszcze uchwały o przystąpieniu do opracowywania planu ogólnego. 77 gmin ma uchwalony przez radę i przyjęty przez odpowiedniego wojewodę plan ogólny. Pozostałe gminy są na różnych etapach jego opracowania, ale gminy powiatu tucholskiego deklarują ukończenie prac w terminie, do 31 sierpnia 2026 roku, jeżeli rady przegłosują stosowną uchwałę.